В 2016 году балтийский рынок недвижимости продемонстрировал развитие
Количество сделок на балтийском рынке недвижимости за десять месяцев 2016 года по сравнению с аналогичным периодом 2015 года увеличилось на 6%. Заключено сравнительно много сделок купли-продажи (M&A), говорится в обзоре компании по финансовым консультациям "Prudentia M&A Folio". Как самые крупные с мая по сентябрь в обзоре отмечены сделки в секторе торговли. За этот период было объявлено о покупке четырех торговых центров, в том числе трех в Латвии. Владелец торговой сети "Maxima" "Vilniaus Prekyba" за более чем 400 млн евро купил торговый центр "Akropolis" и другие активы. В обзоре отмечена также продажа латвийских торговых центров "Rīga Plaza", "Domina" и "Atrium Azur" соответственно за 93,4 млн евро, 74,5 млн евро и 12,5 млн евро. Эти сделки свидетельствуют о том, что инвесторы прогнозируют растущий спрос населения на потребительские товары, что находит отражение в заполняемости торговых центров. Судя по развитию индекса проданных потребительских товаров за последние годы, инвестиции в торговый сектор экономически обоснованы. С мая по сентябрь, как и в начале года, самыми активными в Балтии были эстонские инвесторы. С мая по август эстонские инвесторы объявили 20 сделок M&A, литовские - 11 сделок, а латвийские предприниматели инвестировали в семь сделок M&A. В обзоре отмечается, что в прошлом году на балтийском рынке M&A особенно активна была именно сфера недвижимости, о чем свидетельствует и количество сделок, и стоимость транзакций. По доступным данным, в этой сфере общая стоимость сделок составила 588 млн евро, что составляет 82% от всех сделок M&A в Балтии. Важной оставалась и сфера индустриальных и коммерческих услуг, в которой было заключено 22% всех объявленных в Балтии сделок M&A с мая по август.
Страны Балтии хотят привлечь инвесторов к недвижимости за пределами столиц
На Балтийском форуме девелоперов в Риге в сентябре 2016 года было отмечено, что страны Балтии заинтересованы в привлечении инвесторов на территории вне столиц. Представитель Эстонского агентства инвестиций Март Хелмья заявил, что Эстония хочет привлекать инвесторов, создающих высокую добавленную стоимость и максимально эффективных, которые используют по возможности больше автоматики и меньше людей. Это означает, что инвесторам нужны большие помещения для машин и мощные подключения к электричеству, и такие объекты легче развивать за пределами столиц. Также нужно считаться с мобильностью привлеченных специалистов - иностранные компании часто набирают людей на время, например, на три года. Затем этих специалистов сменяют другие, поэтому девелоперам надо думать о развитии рынка аренды высокого класса не только в Таллине, но и за его пределами. Исполнительный директор Литовской ассоциации девелоперов Миндаугас Статулевичюс сказал, что и Литва думает о привлечении инвесторов в регионы, и для этой цели используется шесть свободных экономических зон, причем ни одна из них не расположена в Вильнюсе. Привлечению инвестиций за пределами Вильнюса будет способствовать и проект развития аэропорта в Паланге, реализованный по принципу частно-публичного партнерства. Директор департамента инвестиционных проектов Латвийского агентства инвестиций и развития (ЛАИР) Ивар Эркшкис заявил, что ЛАИР очень удовлетворено сотрудничеством в привлечении инвестиций с некоторыми самоуправлениями, например, Елгавским, Лиепайским, Даугавпилсским.
"Brexit" создает возможности
Участники упомянутого форума недвижимости прогнозировали также, что выход Великобритании из ЕС ("Brexit") создает новые возможности на рынках недвижимости других стран ЕС. Профессор Люцернского университета Штефан Кулл прогнозировал, что сначала на рынке недвижимости может быть спад, а потом начнется развитие, которое может продолжаться следующие 10-15 лет. Пока что "Brexit" оставляет много вопросов без ответа, но многим компаниям придется решать, следует ли полностью переносить бизнес за пределы Великобритании или же разделить свою деятельность и перенести часть работников. В любом случае это создает новые возможности для девелоперов в странах ЕС, которым придется развивать новые офисные помещения, что повлияет и на рынок жилья, сказал Кулл. Президент Международной федерации недвижимости FIABCI Киркор Аждерханян прогнозировал, что рост на мировом рынке недвижимости до 2020 года составит 55%.
Балтийские девелоперы сами формируют рынок
Девелоперы недвижимости в странах Балтии, в отличие от остальной Европы, могут сами формировать рынок и предлагать инвесторам то, что их интересует, заявил на Балтийском форуме девелоперов член совета "ProKapitalGrupp" Паоло Витторио Миккелоцци. "Мы можем делать то, чего не делают другие европейские страны. Девелопер может подыскать хорошую территорию для развития и создать на ней привлекательную для инвесторов среду. Девелоперы в Балтии могут не следовать трендам, а сами формировать рынок", - сказал Миккелоцци. Он добавил, что обладает большим опытом по всей Европе и уверен, что именно в Балтии можно добиться хороших результатов. Владелец литовской компании по недвижимости "Eika" Роберт Даргис сказал, что большим преимуществом балтийских девелоперов является возможность использования фондов ЕС, чтобы подготовить для развития проблемные районы городов. Сначала надо понять, в каком направлении развивается город, каков план его развития. В сотрудничестве с самоуправлением следует заняться крупными запущенными территориями, на которых возможно развитие. Девелоперов интересуют крупные территории, потому что они позволяют развивать многосторонние проекты - не только жилую или коммерческую застройку, но обе вместе, дополняя ее бытовой, рекреативной и культурной инфраструктурой.
Среди столиц стран Балтии доступность жилья повысилась в Риге
В третьем квартале прошлого года Рига была единственной из столиц стран Балтии, в которой повысилась доступность жилья по сравнению с аналогичным периодом годом ранее. Увеличение средней нетто-зарплаты и уменьшение процентных ставок по кредитам способствовали улучшению доступности жилья. В Таллине жилье стало немного менее доступным из-за более высоких процентных ставок. В Вильнюсе доступность жилья уменьшилась из-за стремительного роста цен на квартиры. В Риге индекс доступности жилья составил 162,5, что на 2,3 пункта больше, чем годом ранее. Это означает, что доходы среднестатистической семьи (доходы которой соответствуют 1,5 средней нетто-зарплаты в Риге и которая хочет купить квартиру площадью 55 кв.м) были на 62,5% больше, чем это требовалось бы, чтобы направить на погашение ипотечного кредита не более 30% семейных доходов. Повышению доступности жилья способствовало уменьшение процентных ставок на жилищные кредиты на 15 базовых пунктов и увеличение средней нетто-зарплаты на 1,7%. Средняя стоимость квадратного метра выросла на 2,2%, прирост цен наблюдается во всех категориях квартир. В целом рынок жилья оценивается как стабильный. В экономическом классе, к которому относится большинство сделок на жилищном рынке, спрос находится в равновесии с предложением. Развивается тенденция резервировать квартиры еще до окончания строительства, что может свидетельствовать о нехватке квартир с хорошим соотношением цены и качества. Спрос имеет потенциал к росту, увеличиваются накопления населения, а процентные ставки по кредитам остаются на низком уровне. Но, пока настроение в отношении экономики в целом неустойчивое, люди останутся осторожными, считает экономист "Swedbank" Линда Вилдава.
В Таллине в третьем квартале индекс доступности жилья уменьшился на 0,8 пункта по сравнению с тем же периодом 2015 года и составил 145,9. Уменьшение связано с небольшим ростом процентных ставок по жилищным кредитам. Средняя стоимость квартир растет параллельно средней нетто-зарплате - оба показателя за год повысились на 7,8%.
В Вильнюсе в третьем квартале индекс доступности жилья уменьшился на 6,4 пункта до 124,3. Снижение обусловлено ростом средней стоимости квадратного метра жилья на 12,8%. Средняя нетто-зарплата увеличилась на 7,8%, процентные ставки по кредитам - на четыре базовых пункта.
По количеству квартир в новых проектах Рига отстает от Вильнюса и Таллина
В последние два года в Риге увеличилось количество новых проектов, но Вильнюс остается в лидерах - именно там строится больше всего квартир в новых проектах, Таллин занимает второе место, а Рига - третье, говорится в обзоре, подготовленном "DNB banka" совместно с консультантом по недвижимости "Ober-Haus". С точки зрения площади самые большие квартиры в новых проектах строятся в Риге и Таллине. С начала 2015 года в Риге на 1000 жителей в новых проектах построено 5,1 квартиры с полной отделкой, что на две квартиры больше, чем в 2013-2014 гг. В Таллине с 2015 года на тысячу жителей приходится 8,6 законченных квартиры в новых проектах, что на 4,7 больше, чем два года назад, в Вильнюсе - 13,4 квартиры, что на 5,6 больше.
В послекризисный период именно за последние два года в Риге и Таллине построено больше всего новых зданий, но Вильнюс остается лидером, так как новых проектов там построено наполовину больше, чем в латвийской и эстонской столицах. "Если смотреть исторически, то до 2007 года во всех балтийских столицах количество новых проектов стремительно росло. С 2008 года их становится меньше, и низшей точкой стал кризисный 2010 год. Начиная с 2011 года с переменным успехом количество новых проектов во всех столицах снова увеличивалось, но самый стремительный рост показал именно Вильнюс", - отметила член правления и вице-президент "DNB banka" Анита Берзиня. Она обратила внимание еще на один аспект - в 2016 году количество новых жилых проектов в Риге было примерно на уровне 2003-го, в Таллине - на уровне примерно 2004 года, в Вильнюсе - 2005 года. В Вильнюсе строится в два раза больше новых проектов, чем в Таллине, а Рига располагается посередине. В Таллине среднее количество квартир в новых зданиях составляет 44, в Риге - 56, в Вильнюсе - 81. Правда, в Таллине квартиры намного больше - 67 кв.м. по сравнению с 54 кв. м в Вильнюсе. В Риге ситуация аналогична Таллину.
В 2014-2015 годах новые проекты составляли 33% от всех купленных в Вильнюсе квартир. В Таллине доля новых проектов среди купленных квартир составила 19%, в Риге - 14%. Это доказывает, что на жилищном рынке Латвии все еще доминируют серийные квартиры, В обзоре также отмечается, что в Риге средняя зарплата растет быстрее, чем цены на квартиры. В Таллине тенденции противоположные, а в Вильнюсе цены на квартиры и зарплаты растут в одинаковом темпе. Это означает, что Рига является городом с более высокой покупательной способностью в масштабе Балтии.
ЛАТВИЯ
Как заявил председатель правления компании по недвижимости "Balsts" Айгар Зариньш, в 2016 году на рынке недвижимости постоянно происходили перемены. Они были небольшими, но в условиях умеренно растущего внутреннего спроса рынок может двинуться в направлении стабильного и устойчивого развития. Все показатели свидетельствуют о том, что в 2017 году на рынке продолжится развитие, начавшееся в последние два года. Однако, если не будут созданы благоприятные условия для предпринимательства, развития малого бизнеса и привлечения инвестиций из-за границы, развитие может обернуться стагнацией. В 2017 году продолжится рост средних цен, но не больше чем в прошлом году, то есть 6-7%, прогнозировал эксперт. Средние цены серийных квартир с начала 2016 года выросли на 6,5%, что связано с уменьшением предложения. В 2016 году активность местного спроса больше всего проявлялась в сегменте новых проектов, увеличившись на 42%. На рынке новых проектов в Риге в среднем происходит 120-130 сделок в месяц. Цены на новые квартиры в микрорайонах составляют 1000-1750 евро за квадратный метр, в центре - от 1450 до 3800 евро. Клиенты интересуются в основном небольшими двух-трехкомнатными квартирами с полной отделкой.
В прошлом году в Риге активным был спрос и на рынке аренды вторичного жилья. Люди, ища работу и начиная учебу, переселяются из регионов в Ригу и чаще выбирают аренду. Спрос на качественные арендные квартиры по-прежнему превышает предложение, что позволяет держать арендную плату на прежнем уровне. Прогнозируется, что в 2017 году арендная плата повысится на 5-7%. Спрос на аренду офисов в 2016 году был стабилен, поэтому и арендная плата осталась на прежнем уровне. Предполагается, что она не вырастет и в 2017 году, а в отдельных сегментах может и уменьшиться. Самый высокий спрос был в 2016 году на небольшие и средние офисы класса B площадью 30-100 кв. м в центре или тихом центре, по цене не более 8 евро за кв. м. Доля свободных офисов по такой цене составляет в Риге 4-5%.
Объем инвестиций на рынке коммерческой недвижимости Латвии четвертый год подряд превышает 300 млн евро
Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Латвии в 2016 году составил 341,3 млн евро по сравнению с 394,4 млн евро в 2015 году. В эту сумму включены только коммерческие объекты со продажной стоимостью более 0,4 млн евро, купленные с целью получения доходов от аренды. Инвестиции в проекты развития и земельные участки составили дополнительно 82 млн евро. Наибольшая активность наблюдалась в сегменте торговых площадей, затем следовали офисы. В 2016 году самыми активными инвесторами были "EfTEN Capital" и "Northern Horizon Capital". На рынок пришли и новые инвесторы, крупнейший из которых – международный инвестиционный фонд "Lone Star". В топ пяти крупнейших сделок 2016 года вошли продажи торговых центров "RigaPlaza" и "DominaShopping" - сумма каждой сделки превышает 30 млн евро, продажа офисных центров "SWH biroju centrs" и "Upmalas biroji" - свыше 20 млн евро каждая сделка, а также продажа торгового центра "Atrium Azur" - более 20 млн евро.
Крупнейшая сделка в аренде офисов в 2016 году - центральный офис "airBaltic"
Самой большой по площади сделкой в сегменте аренды офисов в 2016 году стала аренда центрального офиса авиакомпании "airBaltic" в Марупе площадью 6217 кв. м. Сумма сделки составила 6,19 млн евро. Офис открытого типа расположен на четырех этажах. Вторая крупнейшая сделка - аренда 3198 кв. м для ИТ-предприятия "Visma" в новом офисном центре "Place Eleven", а третья - 2098 кв.м, снятые банком "Nordea" в "Unity biznesa centrs" на ул. Виенибас гатве, 109.
В Латвии есть перспективы у студенческого жилья
В Латвии большие перспективы есть у проектов студенческого жилья (student housing), считает руководитель девелоперской компании "Dekarta Property" Денис Ким. "В прошлом году "Dekarta Property" столкнулась с большими проблемами ликвидности, так как ранее мы ориентировались только на покупателей из России и Казахстана, а в последние два года их покупательная способность упала в несколько раз", - рассказал он. "Dekarta Property" начала искать альтернативные возможности бизнеса и пришла к выводу, что самые большие перспективы имеет студенческое жилье. За последние пять лет количество иностранных студентов в Латвии увеличилось в 2,5 раза. Оно могло бы вырасти и еще, но после переговоров с ректорами вузов сложилось впечатление, что основное препятствие - нехватка подходящего жилья. Больше всего иностранных студентов приезжает из Германии, далее следуют Узбекистан, Россия, Индия, Швеция, Китая. Диверсификация очень хорошая, и экономические проблемы в одной из этих стран не повлияют на общее количество студентов. Девелоперы считают, что основная причина приезжать на учебу в Латвию - стоимость образования, которая в несколько раз ниже, чем в других странах Европы. Покупательная способность европейских домохозяйств в последние два года не увеличилась, и это означает, что желающих учиться в Латвии станет только больше. Инвесторам строить студенческое жилье выгодно, так как показатель отдачи активов (ROA) для таких инвестиций составляет 11%.
ЭСТОНИЯ
Средняя цена квартир в Таллине растет
В Таллине средняя цена квартир в январе 2017 года составила 1735 евро за квадратный метр, что на 12% больше, чем годом ранее, свидетельствуют данные земельной службы Эстонии. В январе в Таллине сменились владельцы 753 квартир по сравнению с 547 сделками в январе 2016 года. Общая стоимость сделок в январе составила 74,4 млн евро по сравнению с 46,4 млн годом ранее. В других населенных пунктах Эстонии в январе средняя стоимость квартир увеличилась на 9,7% до 680 евро за кв. м. В декабре 2016 года средняя стоимость квадратного метра жилья в Таллине составляла 1744 евро, за пределами столицы - 723 евро.
Крупная эстонская сделка в Риге, Таллине и Вильнюсе
Эстонский фонд "EfTEN Real Estate Fund III" компании по управлению недвижимостью "EfTEN Capital" в июне 2016 года сообщил, что приобретет три логистических центра в Риге, Таллине и Вильнюсе у датской компании "DSV". Фонд приобретет центры в Риге, на ул. Крустпилс, 31, в Таллине, на Пярнусском шоссе, 535, и в Вильнюсе на ул. Стасилу, 21. Все центры расположены возле крупных транспортных магистралей, построены и реконструированы в период с 2000 по 2006 год, их общая площадь составляет 33 тыс. кв. м. В 2017 году планируется расширить центр в Риге, после чего арендуемая площадь увеличится на 4300 кв. м. Сделка в Риге состоится после того, как самоуправление подтвердит отказ от права преимущественной покупки, для приобретения центра в Таллине требуется разрешение Совета по конкуренции, а в Вильнюсе сделка состоится сразу же. Сумма сделки не разглашается.
В Эстонии развиваются деградировавшие территории
Одним из лучших примеров развития деградировавших территорий считается район "Technopolis Ulemiste" в Таллине на территории бывшего завода "Двигатель". По словам директора по продажам "Technopolis Ulemiste" Танела Олека, для застройки доступно 700 000 кв. м, и 100 000 кв. м уже застроено офисами. В "Technopolis Ulemiste" работает более 300 предприятий и 7000 человек, в том числе 21% составляют иностранные компании. В последующие 15 лет здесь будут строиться и жилые дома, чтобы люди жили рядом с работой. Также будут построены детский сад, международная школа, магазины, рестораны, фитнес-центр и другая инфраструктура. Планируется, что через 15 лет удвоится и число предприятий, и число людей, живущих и работающих в этом районе.
ЛИТВА
В Литве за 11 месяцев 2016 года объем сделок с недвижимостью увеличился на 10,5% по сравнению с тем же периодом прошлого года. В Вильнюсе заключено 10 630 сделок, в основном с квартирами. Как отмечают маклеры, увеличению числа сделок способствуют рост доходов населения, сокращение безработицы, исторически самые низкие процентные ставки по кредитам. Как отмечает компания "Ober-Haus", стоимость элитных квартир в центре Вильнюса составляет от 200 000 до миллиона евро в зависимости от площади. Частные дома стоят от 450 000 до 2 млн евро.
В первые три квартала 2016 года средняя цена элитных апартаментов составляла 720 евро за кв. м, что на 9% больше, чем в 2015 году. По данным статистического управления Литвы, доля иностранных покупателей на вильнюсском рынке недвижимости составляет oколо 10%. В основном это граждане России, Белоруссии, а также Германии и США. Больше всего покупателей было среди россиян, которым в начале 2016 года принадлежала в Литве недвижимость на 99 млн евро, что на 6,7% больше, чем годом ранее. Второе место занимали белорусские покупатели (общая стоимость купленной ими недвижимости - 28,4 млн евро, что на 11,9% больше, чем годом ранее. Общая стоимость недвижимости, принадлежащей гражданам Германии, составляла 25,3 млн евро (+13%), гражданам США - 24,2 млн евро (+21,6%). Стоимость всей принадлежащей иностранцам недвижимости в Литве по сравнению с предыдущим годом выросла на 8,5% и составила 326,27 млн евро. Больше всего ее концентрируется в Вильнюсе - на 198,58 млн евро.
На литовском рынке недвижимости прогнозируется рост
В Литве в январе 2017 года было продано на 10% больше объектов недвижимости, чем в январе 2016 года. Такая тенденция, наблюдающаяся уже в начале года, может свидетельствовать о том, что рост продолжится в течение всего года, считает Центр регистров Литвы. По данным регистра, в январе было продано 8079 зданий и земельных участков, что на 10,2% больше, чем в январе 2016 года, но на 23,1% меньше, чем в декабре. Аналогична ситуация и на рынке квартир. В январе куплено 2399 квартир и 591 жилое здание, что соответственно на 12,9% и 5,5% больше, чем в январе прошлого года. На рынке земельных участков в январе наблюдалась типичная для этого сезона картина - продано 3908 участков под застройку, что на 24,9% меньше, чем в декабре, но на 9,3% больше, чем в январе 2016 года.
Содействовать инвестициям в культурно-исторические объекты
В Литве планируется через ясные условия способствовать инвестициям в объекты недвижимости, которым присвоен статус культурного наследия, сообщает деловая газета "Verslo žinios". Департамент культурного наследия Литвы и Литовская ассоциация девелоперов в течение двух лет совместно разработали систему, которая позволяет оценить аутентичность объектов со статусом культурного наследия. Цель этой системы состоит в том, чтобы побудить строителей активнее инвестировать в такие объекты и создавать добавленную стоимость как для себя, так и для общества. Пока что предприниматели избегают инвестиций в объекты культурно-исторического наследия, потому что принято считать, что такие объекты несут скорее проблемы, чем прибыль. Как признала директор департамента культурного наследия Диана Варнайте, по этой причине множество культурно-исторических объектов остаются без хозяина и постепенно разрушаются. "Вместе с Литовской ассоциацией девелоперов мы хотим сдвинуть дело с мертвой точки, для чего разработали стратегию привлечения инвестиций в объекты культурного наследия", - сказала она. Три компании уже решили опробовать эту систему оценки аутентичности, пишет газета.
Литовская компания инвестирует 6,4 млн евро в жилой комплекс в Риге
Девелопер недвижимости "Hanner" в 2017 году инвестирует 6,4 млн евро в строительство нового жилого комплекса "26Vesetas" в районе Сканстес, одном из самых быстро развивающихся в Риге, с масштабными планами по развитию инфраструктуры в ближайшие годы. "26Vesetas" будет состоять из двух 10-этажных домов со 102 компактными квартирами и благоустроенной территорией. Девелопер предполагает, что новый район станет востребованным местом жительства для молодых профессионалов. Интерьер квартир разрабатывали известные в Латвии дизайнеры. Строительство "26Vesetas" начато в 2016 году, и проект планируется закончить к концу 2017 года. Резервирование квартир началось в ноябре 2016 года. Девелопер "Hanner Group" работает в Литве, Латвии, Румынии, России, на Украине и в Белоруссии и является крупнейшим застройщиком в Литве с опытом работы 20 лет и портфелем проектов общей стоимостью миллиард евро. На счету компании более 270 000 кв.м коммерческих площадей и 4300 квартир. "Hanner Group" развивает офисные проекты общей площадью более 50 000 кв. м и пять жилых проектов более чем на 1000 квартир. В Латвии компания уже построила и управляет "Eiropas Biznesa centrs" на ул. Ропажу, 10, а также многоквартирным проектом "Jaunā Teika" на ул. Ропажу, 12.
Будущие акценты на балтийском рынке недвижимости
Рига. В 2017 году актуальны будут проекты мультимодальной железнодорожной станции "Rail Baltica", районов Закюсала и Сканстес, Латвийского центра современного искусства. Также Рига будет стремиться стать еще более "зеленым" городом.
Таллин. В 2017 году и в последующие годы актуальной будет ревитализация центра города и приморских районов, где ранее находилась крупная индустриальная зона, а также улучшение инфраструктуры улиц. В 2017 году в Таллине будут реализованы проекты общей площадью 1,5 млн кв. м: жилые, культурные, яхтенный порт.
В Вильнюсе будут развиваться шесть районов за пределами центра - бывшие индустриальные зоны площадью по крайней мере 500 га. В 2017 году прогнозируется существенное увеличение офисных площадей (на 47 500 кв. м), продолжится строительство торговых центров, реновация общественных мест и создание новых.
Цены на квартиры в Эстонии
Объекты до 300 000 евро - средняя стоимость квартиры 156 593 евро, средняя цена квадратного метра - 2016 евро
Элитные объекты стоимостью более 300 000 евро - средняя стоимость квартиры 479 071 евро, средняя цена квадратного метра - 3578 евро
